Excellent Spain, uw aankoopmakelaar in Zuid-Spanje

Stel u heeft uw woning gevonden en bent de prijs overeen gekomen. Hoe nu verder? Hiervoor maakt het verschil of het een bestaande  woning betreft of het gaat om een nieuwbouw woning van een bouwer of ontwikkelaar.

Bestaande woningen.

Bij bestaande woningen wordt in principe eerst een zogenaamd deposito contract getekend. Afhankelijk van de prijs van de woning moet er een deposito worden betaald van meestal € 6.000 om de woning van de markt te halen en exclusieve gesprekken voor de aankoop te kunnen voortzetten. Mocht de koper afzien van de aankoop dan verliest deze zijn aanbetaling, laat de verkoper verstek gaan dan moet deze het deposito bedrag dubbel terugbetalen. In het deposito contract worden summier besproken onder welke voorwaarden een aankoop kan doorgaan. Het is echter aan te raden dit zo uitgebreid mogelijk op papier te zetten, ziet u namelijk als koper af van de aankoop omdat er uiteindelijk iets is wat u toch niet aanstaat bij de betreffende woning en dat staat niet vermeld in het deposito contract dan bent u uw aanbetaling kwijt.

Na het tekenen van het deposito contract gaat het zogenaamde “due diligence” of boekenonderzoek beginnen. Het is zeer sterk aan te bevelen dit door een advocaat te laten doen. Hier wordt gekeken naar de kadastrale gegevens, rusten er hypothecaire financieringen op de woning, wie is(zijn)  de eigenaar(en). Zijn in het verleden alle benodigde vergunningen afgegeven, zoals de vergunning voor eerste bewoning, bouwvergunning, etc. Zijn alle verplichtingen met betrekking tot belastingen voldaan. Zijn de nuts voorzieningen goed aangesloten en zijn er geen achterstallige betalingen. Op het moment dat de woning deel uit maakt van een urbanisatie met een vereniging van eigenaren moet ook worden gekeken naar deze vereniging zelf, zijn er schulden of is er een reserve, hoe hoog zijn de bijdragen aan de vereniging van eigenaren, zijn er veranderingen aangebracht aan de woning welke in strijd zijn met de statuten van de vereniging, bijvoorbeeld een pergola welke door de eigenaar is aangebracht of een satelliet schotel en natuurlijk moeten de bijdragen aan de vereniging zijn betaald tot en met het tijdstip van overdracht. Vooral bij woningen in het buitengebied moet ook goed worden gekeken naar erfrechtelijke bepalingen zoals bijvoorbeeld recht van overpad en waterrechten. Als de woning minder dan 10 jaar oud is dient er een verzekering te zijn welke dekt tegen bouw/verborgen gebreken. In principe moet dit onderzoek zijn afgerond voordat de volgende stap wordt genomen.

Het “contrato privado” te vergelijken met het voorlopig koopcontract. Hier wordt uitgebreid vastgelegd wie de verkopers en kopers zijn, welke onroerende zaak welke het betreft, wat er wel of niet wordt meeverkocht aan roerende zaken, wanneer de overdracht zal plaatsvinden welke voorbehouden er zijn, bijvoorbeeld voor financiering. Dit contract is bindend voor beide partijen tenzij beiden er er mee instemmen om niet met de transactie door te gaan. Het te betalen bedrag is dan meestal 10% van de totale kooprijs rekening houdend met hetgeen reeds is betaald bij het reserverings contract.

Overdracht bij de notaris, pas nadat de verkoper het resterende bedrag heeft ontvangen en de koper als nieuwe eigenaar wordt ingeschreven in het kadaster is de woning officieel overgedragen. Bij de notaris wordt de zogenaamde “excritura publica” getekend door iedereen betrokken bij de transactie.

Nieuwbouw woningen.

Bij de aankoop van een nieuwbouw woning van de ontwikkelaar/bouwer zijn er een aantal verschillen.

Het “deposito contract” werkt in principe hetzelfde als bij een bestaande woning. De “due diligence” welke daarna verricht wordt zal zich voornamelijk toespitsen op de vergunningen voor bouw en de garanties welke er zijn mocht een bouwer door bijvoorbeeld faillisement de woning niet opleveren. Daarnaast is het van groot belang dat er wordt gebouwd zoals afgesproken en dat er bij oplevering niet ineens een slaapkamer minder is of het terras een stuk kleiner dan volgens de bouwtekeningen. Een goede advocaat kan deze zaken goed op papier zetten en er voor zorgen dat u uiteindelijk krijgt wat is afgesproken en waar u voor heeft betaald.

Als men het over deze condities eens zal het  “contrato privado” worden ondertekend waarna meestal 30% van de totale prijs plus 7% btw moet worden betaald (afhankelijk van de bouwer kan hierover worden onderhandeld). Daarna is het tot aan de oplevering van de woning geregeld.

Als de woning wordt opgeleverd gaat u naar de notaris net zoals bij een bestaande woning.